Nous allons découvrir à travers cet article l’origine de la méthode hôtelière.
L’article R145-10 du code de commerce précise que, par dérogation aux articles L. 145-33 et R145-3 et suivants du même code, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.
C’est ainsi que la valeur locative des hôtels, qui sont de par leur nature des locaux monovalents, c’est-à-dire que, sauf à effectuer de très importants travaux de transformation, ils ne peuvent être utilisés pour une autre activité, s’apprécie selon les usages observés dans la branche d’activité.
Dans les années 1960, le contrôle administratif des prix des chambres d’hôtel a imposé aux experts immobiliers de rechercher une nouvelle méthode de calcul de la valeur locative des hôtels, la méthode métrique ne pouvant désormais plus être raisonnablement retenue.
On relèvera par ailleurs que, par arrêté du 18 octobre 1988 qui faisait suite à l’arrêté du
8 juin 1967, les hôteliers sont soumis à une obligation d’information de leurs clients quant aux prix pratiqués, l’affichage devant être de manière lisible à l’extérieur de l’établissement, à la réception et dans chaque chambre.
Les experts se sont alors penchés sur la façon d’évaluer la valeur locative des immeubles construits en vue de la seule utilisation d’hôtel, ce qui déboucha sur l’origine de « la méthode hôtelière ». Celle-ci traversera les décennies avec quelques aménagements au fil des ans, imposés par la modification régulière des modes de management des hôteliers.
Cette méthode consiste à déterminer un pourcentage de la recette annuelle de l’hôtelier devant revenir au propriétaire des murs.
Le taux de rendement ou pourcentage sur recette, qui représente la part des recettes devant rémunérer le bailleur, varie en fonction de la catégorie de l’hôtel. Il s’établissait ainsi jusqu’à la loi Novelli de juillet 2012 :
- hôtel préfecture: 17 à 20
- hôtel 1 étoile: 15 à 16
- hôtel 2 etoiles : 14 à 15
- hôtel 3 étoiles: 13 à 14
- hôtel 4 étoiles: 11 à 12
Cependant, le bailleur n’étant pas l’associé du preneur, il ne s’agissait pas d’appliquer ces pourcentages sur la recette obtenue par l’exploitant, mais de déterminer la recette théorique hors taxes à partir des prix affichés, et de lui appliquer un pourcentage devant revenir, au propriétaire des murs, à laquelle était appliqué un taux d’occupation en fonction de la catégorie de l’hôtel et de sa situation géographique, Au début, il était d’usage de tenir également compte des recettes générées par les petits déjeuners et de déduire le pourcentage de service (15 %).
Toutefois, depuis deux arrêts de la cour d’appel de Paris de 1996, le pourcentage de service n’est plus déduit, et il n’est plus tenu compte des recettes d’hébergement, parce que, entre autres, la prestation du petit déjeuner s’apparente à un service offert à la clientèle.
En conclusion, ADEM Expertise peut vous accompagner dans tous les domaines du conseil immobilier.
