Se lancer dans ce secteur implique aussi la connaissance des différentes normes à respecter, notamment en ce qui concerne les charges ainsi que le calcul du chiffre d’affaires réalisables.
Assiette du loyer : le chiffre d’affaires réalisable, normatif.
- Conserver la notion de chiffre d’affaires théorique, mais applicable à l’établissement par transposition d’éléments connus du marché (paramètres comparables analysés en termes de prix moyens pratiqués) en intégrant les variations de prix en cours de journée et d’année, tant la volatilité des tarifs est grande, et en respectant la durée normale d’exercice. Il s’agit de déterminer un prix moyen praticable hors taxes sur une année d’exploitation.
- Déduire du chiffre d’affaires déterminé d’abord par multiplication du prix moyen des chambres sur la période considérée, puis, par comparaison, la part des commissionnements susceptibles d’être versés aux OTA, et cela pour aboutir à un chiffre d’affaires encaissable, rabais Internet intégré (mais très difficilement quantifiable individuellement).
- Pour contrôle ou à défaut de base statistique suffisante, il est possible d’analyser le compte de résultat détaillé de l’exploitant dans lequel les commissions figurent.
- Le plus souvent, localement et à prestations égales, plus le prix moyen est élevé, plus le taux d’occupation est bas, et inversement. Il convient d’intégrer ces deux paramètres pour déterminer le chiffre d’affaires normatif, en fonction de l’emplacement et des caractéristiques des locaux, abstraction faite des choix de l’exploitant.
Cette approche nouvelle écarte la segmentation traditionnelle et empirique de la clientèle,
Notons que le tribunal de grande instance de Paris a initié cette évolution en écartant la référence aux prix affichés, peu pertinents, pour privilégier les prix praticables de source statistique (TGI Paris, 23 juin 2015, RG nO 12/15303).
L’application d’un taux de recette : le prélèvement du bailleur
Rémunérer ensuite bailleur et preneur, en fonction de leur apport respectif à la réalisation de ce chiffre d’affaires résiduel.
Si le service rendu au client est essentiellement immobilier (cas des hôtels-bureaux périphériques), la part de prélèvement doit principalement aller à ce bailleur, propriétaire de l’adresse, du terrain, de la construction.
Si, en revanche, les services offerts sont nombreux, c’est l’exploitant qui doit être rémunéré pour ces derniers, car il en est l’initiateur et ils représentent un coût. Dès lors, même en considérant la totalité du chiffre d’affaires, il est possible de prévoir deux types de prélèvement :
- L’un pour l’hébergement (rémunérant la mise à disposition de l’adresse, du lieu, de l’immeuble avec ses avantages et ses inconvénients) ; celui-là est déterminant.
- L’autre, correctif, pour les recettes annexes, suivant qu’elles ont pu se réaliser par l’outil immobilier (le parking), mais aussi par le travail de l’exploitant (petits déjeuners, séminaires, noces et banquets, etc.) lequel est à rémunérer.
Les taux de prélèvement sur le chiffre d’affaires hébergement praticable net et théorique ou de base peuvent atteindre :
21 à 25 % en situation secondaire (type zone industrielle et d’activité, éloignée du centre-ville), pratiquement sans services autres apportés (hôtels 0 étoile et 1 et2 étoiles) ;
18 à 21 % pour les hôtels équivalents à 1 ou 2 étoiles banalement placés, avec prestations annexes modérées ;
15 à 18 % pour les hôtels 3 et 4 étoiles en centre-ville ou en périphérie ;
12 à 15 % pour un hôtel 5 étoiles.
En matière de résidences hôtelières, ces taux sont généralement compris entre 25 et 35 %.
Ces taux s’entendent avec les travaux de conformité à la charge du bailleur. A défaut, s’ils incombent au locataire, il convient d’effectuer un abattement sur la valeur locative.
Pour les hôtels restaurants dont l’hébergement constitue l’accessoire, le prélèvement sur l’hébergement doit demeurer modéré.
Le taux de prélèvement sur les recettes annexes (services) dans les hôtels 3, 4, 5 étoiles est un taux complémentaire devant rémunérer à la fois l’actif immobilier et le travail de l’exploitant. Il est à déterminer au cas par cas, aucun usage n’étant codifié pour répondre aux multiples cas de figure pouvant survenir : on retiendra des taux différenciés de 10 à 50 % pour chaque type de recette annexe suivant qu’elle a pu se réaliser grâce à l’outil immobilier et/ou au travail de l’exploitant. En effet, plus la part du travail de l’exploitant est importante (restaurant), plus le taux de prélèvement doit être faible et inversement (parking).
Les correctifs
Les transferts éventuels de charges peuvent justifier des ajustements de la valeur locative lorsqu’ils sont exorbitants du droit commun, sous réserve des usages locaux.
Est fréquemment pratiqué le transfert au locataire des coûts de l’impôt foncier et du ravalement. Le propriétaire conserve le plus souvent la charge de l’assurance de l’immeuble et des mises en conformité aux normes administratives.
Il est recommandé aux praticiens experts de mesurer l’impact de leur estimation sur les comptes de l’exploitant, car, en définitive, si la méthode hôtelière retient les chiffres d’affaires théoriques, les parts de prélèvement ne peuvent être que pragmatiques et ne doivent ni avantager ni affaiblir une partie par rapport à l’autre,
L’équilibre du contrat, initialement recherché par la méthode hôtelière, doit demeurer.
Les taux ci-dessus énoncés n’ont pas vocation à être figés, mais adaptés dans le temps en fonction des évolutions du marché hôtelier.
La mise en œuvre de la nouvelle méthode aura pour conséquence un allégement de l’assiette et, corrélativement, une progression des taux de prélèvement, dans le sens d’une plus grande pertinence économique des valeurs locatives hôtelières.
