En 2014, la loi Pinel effectue quelques modifications sur la règlementation relative aux baux commerciaux. Le but consiste à assurer une meilleure protection au locataire et au bailleur qui veut toutefois préserver la rentabilité de son investissement.
La limitation de la variation des loyers lors du renouvellement du bail
Selon le régime antérieur, les loyers commerciaux sont plafonnés lors de la révision du bail et au moment de son renouvellement. Ils ne peuvent évoluer que dans certaines conditions prévues par la loi et en fonction des clauses inscrites dans le bail.
En présence d’un motif de déplafonnement (modification notable des caractéristiques du local, de l’activité exercée, des obligations respectives des parties, d’un bail de 12 ans, etc.) le bailleur peut décider de déplafonner le loyer indépendamment des clauses d’indexation qui figurent dans le bail.
Depuis 2014, la loi Pinel prévoit, en cas de déplafonnement du loyer, un étalement dans le temps de sa réévaluation lorsqu’elle conduit à des augmentations de loyer supérieures à 10 % du montant payé l’année précédente. Cela permet de lisser l’augmentation du loyer sur plusieurs années.
Le droit au renouvellement des locataires de nationalité étrangère
Le droit au renouvellement de baux commerciaux est réservé aux locataires de nationalité française et aux seuls étrangers qui sont :
- Les anciens combattants,
- Les ressortissants d’un pays de l’Union européenne,
- Les bénéficiaires d’un traité de réciprocité,
- Les bénéficiaires de la règle de la réciprocité ou de la nation la plus favorisée.
Ces règles sont abrogées par la loi Pinel. Tout locataire d’un bail commercial a un droit au renouvellement de son bail, quelle que soit sa nationalité.
Le remplacement de l’ICC par l’ILAT ou l’ILC
Les évolutions des loyers commerciaux sont souvent calculées en fonction de l’indice du coût de la construction (ICC) déterminée en fonction de la variation des prix de la construction des bâtiments neufs à usage principal d’habitation.
Depuis 2008, les bailleurs et les commerçants peuvent également avoir recours à l’indice des loyers commerciaux (ILC) calculés selon l’indice des prix à la consommation et l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail.
L’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) est en pratique largement utilisé dans le cadre de la location d’espaces de bureau.
Avec la loi Pinel lancée en 2014, l’indice du coût de la construction (ICC) est remplacé par les indices ILC et ILAT qui reflètent mieux l’activité économique commerciale et tertiaire que l’ICC.
La fin de la présomption d’état des lieux
Le Code civil prévoit qu’en l’absence d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu du bailleur des locaux en bon état de réparations locatives et doit les restituer dans le même état à son départ.
Avec la loi Pinel, si cet état des lieux n’est pas réalisé, le bailleur ne peut plus se prévaloir de cette présomption.
L’état des lieux obligatoires :
Au début, lors de l’entrée dans un bail commercial, le bailleur et le locataire n’étaient pas tenus d’établir d’état des lieux.
Mais aujourd’hui, c’est le contraire. La loi Pinel prévoit l’obligation pour les parties d’établir un état des lieux contradictoire et amiable. À défaut, il est établi par huissier à la demande de la partie la plus diligente et les frais sont partagés en deux de manière égale.
L’état des travaux faits et à faire :
La répartition des charges afférentes aux travaux n’était pas obligatoirement indiquée par écrit avec l’ancienne loi. En l’absence de précision dans le contrat, les règles du Code civil et les usages s’appliquent pour fixer cette répartition.
Désormais, à la signature du bail, puis tous les 3 ans, le bailleur doit adresser à son locataire :
- Un état prévisionnel sur 3 ans des travaux à réaliser ainsi que le budget prévisionnel correspondant, et la répartition de ces charges entre les différents locataires d’un même immeuble, en pourcentage des surfaces occupées.
- Un état récapitulatif des travaux réalisés dans les 3 années précédentes et le coût assumé.
L’inventaire des charges impôts et taxes
Le régime antérieur offrait une grande liberté. La répartition écrite des charges entre bailleur et locataire n’était pas obligatoire et elle était librement fixée par les parties. En l’absence de précision dans le contrat, les règles du Code civil et les usages s’appliquent pour fixer cette répartition.
D’après la loi Pinel, il est maintenant indispensable de faire figurer dans le contrat de bail l’inventaire précis et limitatif des catégories de charges, d’impôts, de taxes et de redevances liés au bail, ainsi que leur répartition entre bailleur et locataire. De plus, le bailleur doit adresser à son locataire un état récapitulatif annuel de ces charges, impôts et taxes.
NB : 3 charges ne sont plus « répercutables » sur le preneur : Article 606, honoraires de gestion locative, assurance propriétaire
Le droit du locataire de résilier en cours de bail
Le bail commercial ne peut pas avoir une durée inférieure à 9 ans, et le locataire a le droit de résilier à l’expiration de chaque période triennale. En pratique, certains baux prévoient une durée ferme, c’est-à-dire l’impossibilité pour le locataire de donner congé en cours de bail, souvent en contrepartie de la prise en charge du coût de travaux par le bailleur.
La loi interdit désormais d’exclure la résiliation anticipée, sauf pour les baux de plus de 9 ans, les baux portant sur des locaux monovalents, les bureaux et les locaux de stockage.
Les modalités de résiliation du bail :
Avant 2014, le locataire devait respecter un délai de préavis de 6 mois pour résilier son bail. Seul le congé donné par exploit d’huissier est reconnu par la loi. La valeur juridique d’un congé donné par lettre recommandée est discutable.
Après la constitution de la loi Pinel, on donne désormais congé à son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. Le congé par voie d’huissier reste possible (sachant que celle-ci donne une garantie sur la date de réception du congé par le bailleur).
Le droit de préférence pour le locataire artisan ou commerçant :
S’il y a quelques années, le propriétaire d’un local commercial n’était pas tenu d’informer le locataire du bail de son intention de vendre le local loué. Le locataire ne bénéficie d’aucun droit de préférence pour l’acquérir. La loi institue, sauf exception, un droit de préférence au profit du locataire artisan ou commerçant qui occupe le local lors de sa vente. Aujourd’hui, le locataire est informé en priorité du prix et des conditions de la vente et dispose d’un délai d’un mois pour accepter l’offre et ensuite de deux mois à compter de son acceptation pour réaliser l’achat.
La cession de bail et clause de garantie du cédant :
En suivant les règles de l’ancien régime, en cas de cession d’un droit au bail, l’acte de vente peut contenir une clause de garantie solidaire du paiement des loyers à la charge du cédant. En cas de défaillance du locataire repreneur pour payer le loyer (et les charges, le cas échéant), le bailleur peut se retourner contre le cédant jusqu’à la date d’expiration du bail.
Le délai pendant lequel le bailleur peut se prévaloir de cette clause de garantie solidaire est réduit à 3 ans si l’on se réfère à la loi Pinel.
L’allongement de la durée des baux précaires
Le régime antérieur offrait seulement bailleur la possibilité de conclure un bail ou plusieurs baux d’une durée totale de 2 ans maximum, au même locataire. Le bail dérogatoire n’est pas soumis au statut des baux commerciaux.
La durée des baux dérogatoires est portée de 2 à 3 ans si l’on applique la loi Pinel.
Le droit au renouvellement du locataire resté en place — Bail précaire :
Auparavant, si le locataire reste dans les locaux au-delà de la date d’expiration du bail de courte durée, et que le bailleur ou le preneur ne le contestent pas, un bail commercial relevant du statut des baux commerciaux s’opère automatiquement.
Mais aujourd’hui, si le locataire reste dans les locaux au-delà de la date d’expiration du bail de courte durée, un bail commercial ne s’opère automatiquement qu’après un délai d’un mois à compter de la date d’expiration du bail de courte durée. La condition de silence des parties continue de s’appliquer.
L’état des lieux d’entrée et de sortie — Bail précaire :
Lors de l’entrée dans un bail dérogatoire, en se basant sur les règles du régime antérieur, le bailleur et le locataire n’étaient pas tenus d’établir d’état des lieux.
La loi Pinel prévoit l’obligation pour les parties d’établir un état des lieux contradictoire et amiable. À défaut, il est établi par huissier à la demande de la partie la plus diligente, et les frais sont partagés en deux de manière égale entre les parties.
Par ailleurs, un inventaire des charges locatives doit être annexé au bail et fait l’objet d’un récapitulatif annuel des charges acquittées.
L’état des lieux obligatoire :
Ce type de bail s’adresse aux activités professionnelles, non commerciales.
L’état des lieux d’entrée et de sortie était avant facultatif. Mais avec la loi Pinel, il devient de nos jours obligatoire, contradictoire et amiable. À défaut, il est établi par huissier à la demande de la partie la plus diligente, les frais étant partagés en é de manière égale entre les parties.
