Sauf cas particuliers (baux précaires ou baux d’une durée supérieure à 9 ans), les baux et loyers commerciaux sont en règle générale, d’une durée de 9 ans. Avec possibilité pour le preneur de ne pas y donner suite à la fin de chaque période triennale, sauf dans le cas de baux d’une durée ferme de 6 ou 9 ans.
Le loyer est indexé annuellement ou triennalement (3 ans) selon la clause d’indexation dans le bail. Rappelons que selon la loi Pinel appliquée depuis 2014, l’indexation des loyers des commerces est basée sur l’ILC et celle des bureaux et locaux d’activité sur l’ILAT.
La révision du loyer en hausse ou en baisse a lieu à la fin du bail ou à la fin de chaque période triennale. Dans l’hypothèse où le bailleur ou le preneur peuvent démontrer et justifier une évolution en hausse ou en baisse des facteurs locaux de commercialité d’au moins 10 %.
Ceci s’entend pour des locaux commerciaux et non pour des bureaux et/ou locaux d’activité.
Sauf justification de déplafonnement et/ou de cas de force majeure (cf infra), le bail renouvelé se voit appliqué le loyer indexé.
Avant de développer ces possibilités de déplafonnement (en hausse ou en baisse), rappelons que ce déplafonnement est systématiquement possible pour les bureaux et locaux d’activité.
Concernant les commerces, la révision des loyers en hausse ou en baisse par rapport au loyer indexé à la date d’échéance du bail, ne peut s’appliquer que dans les hypothèses ci-dessous. A défaut le loyer en renouvellement d’un bail commercial ne peut être supérieur ou inférieur à celui indexé au jour du renouvèlement.
Possibilités de déplafonnement
Il existe plusieurs moyens concernant le déplafonnement des loyers commerciaux. Nous allons le découvrir tout de suite.
1. Durée du bail
Concernant les baux d’une durée supérieure à 9 ans : Bail de 9 ans n’ayant fait l’objet d’aucune demande en renouvellement du preneur ou d’aucune offre de renouvellement du bailleur jusqu’à 3 ans à compter de la date d’échéance. Pour être plus précis, soit 12 ans à compter de la date d’effet du bail.
2. Locaux monovalents
Il s’agit, outre les bureaux et locaux d’activité de locaux construits ou aménagés en vue d’une seule utilisation et dont une exploitation autre nécessiterait des travaux très importants.
Exemple judiciairement retenu : établissements hôteliers.
3. Travaux d’aménagement et/ou de modification
Les travaux réalisés dans les lieux loués en cours du bail sont un motif de déplafonnement
Si ces travaux du locataire relèvent uniquement des articles R 145-3 et R145-4 (modifications), ils doivent être évoqués par le Bailleur lors du premier renouvellement suivant leur réalisation, sous peine de déchéance de s’en prévaloir pour les renouvellements ultérieurs.
Si ces travaux du locataire relèvent uniquement de l’article R 145-8 (aménagements), seul le régime des améliorations s’applique, et ces travaux ne peuvent être valorisés que lors du second renouvellement.
En outre, rappelons que la participation du bailleur à ces travaux doit être notable pour justifier le déplafonnement lors du premier renouvellement. A défaut ces travaux justifient le déplafonnement lors du second renouvellement du bail.
4. Destination des lieux
Déplafonnement du loyer en renouvellement si le preneur ne limite plus son activité aux seuls produits figurant au chapitre « Destination » dans le bail.
5. Évolution des facteurs locaux de commercialité
L’article R145-6 du Code de Commerce énonce les critères d’identification des facteurs locaux de commercialité. La modification de commercialité d’un secteur suppose que les facteurs identifiés aient apporté, au cours du bail à renouveler, un flux complémentaire de chalands susceptible de profiter objectivement au commerce exercé dans les locaux loués.
Pour que le déplafonnement soit possible, ces évolutions des facteurs locaux de commercialité doivent être notables et avoir impacté le commerce considéré.
Ces facteurs locaux à analyser sont limités à la durée du bail écoulé. Toute modification antérieure à la date d’effet du bail ou postérieure à la date de renouvellement n’est pas retenue.
Notons que ces dernières années, le nombre de décisions judiciaires de déplafonnement pour modification notable des facteurs locaux de commercialité est plutôt faible et en baisse. Les décisions positives ne concernent que les secteurs commerciaux “prime”.
Cas de force majeure concernant les loyers commerciaux
Enfin à ces données s’ajoute, actuellement suite au Covid 19 le cas de force majeure et l’exception d’inexécution (perte provisoire de la chose louée) , points sur lesquels se basent actuellement les preneurs (locaux commerciaux) pour justifier une révision en baisse du loyer
Il n’y a pas encore à ce jour de décision judiciaire dans le cadre d’une procédure entre bailleur et preneur permettant de savoir si ce cas de force majeure s’applique pleinement ou non.
La conclusion d’Adem
Vous avez pu, au travers de cet article, remarquer que la révision des loyers commerciaux requiert de nombreuses compétences. Adem, grâce à son président, Mr Georges-François ROUSSEAU, expert et reconnu par les tribunaux de Paris, vous accompagne dans tous vos besoins en conseils immobiliers. Vous pouvez également nous écrire depuis notre formulaire de contact.
