La révision des baux commerciaux

La révision des baux commerciaux nourrit un abondant contentieux bien qu’elle soit assez précisément par le Code de Commerce. En effet, le locataire d’un bail commercial est le plus souvent un commerçant ou artisan pour qui l’augmentation ou la baisse de son loyer peut avoir des répercussions sur la pérennité ou la bonne santé de son entreprise. Par exemple, l’enjeu économique est ainsi la source des nombreux conflits. Quel est donc le cadre légal de ces révisions ? C’est l’objet de cette étude.

Rappelons d’abord que l’article. L-145-33 du Code du Commerce précise que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord cette valeur est déterminée, d’après :

1. les caractéristiques du local considéré,
2. la destination des lieux,
3. les obligations respectives des parties,
4. les facteurs locaux de commercialité,
5. les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Comment réviser le loyer des baux commerciaux ?

A la signature du bail le loyer est fixé librement entre les parties en fonction des prix du marché, qui déterminent la valeur locative du bien loué. Il peut ensuite être révisé en cours de bail de deux manières :

• soit tous les 3 ans en vertu de la loi : il s’agit de la révision triennale prévue à l’article L 145-38 du code de commerce,
• soit selon un mode de révision choisi par les parties spécifié dans une clause du contrat. Dans la pratique on rencontre souvent des clauses dites d’échelle mobile ou des clauses recette (cf ci-dessous paragraphes dévolus à ces clauses).

Comment s’effectue la révision triennale ?

En cours de bail,  le loyer peut être révisé à la demande de l’une des parties tous les 3 ans à compter de l’entrée dans les lieux du locataire. Un certain formalisme doit être respecté à peine de nullité de la demande de révision. La période de 3 ans doit être expirée et la demande de révision doit s’effectuer par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier de justice (« exploit »). Elle doit également comporter l’indication du nouveau loyer proposé. Cette révision triennale peut être effectuée dans 3 cas de figure.

• Lorsque le loyer ne correspond plus à la valeur locative réelle du bien loué,
• Dès lors que celle-ci ait augmenté
• Ou bien qu’elle ait diminué (article L 145-38 du code de commerce).

La révision est par ailleurs plafonnée et indexée : le montant de la révision du loyer ne pourra jamais excéder la variation intervenue sur la même période de l’ILC (commerces) ou l’ILAT (Bureaux et activités) de référence prévu au contrat (article L145-38 du code de commerce). Cependant, le plafonnement de la révision ne s’applique pas quand l’inadéquation du loyer avec la valeur locative réelle de l’immeuble résulte :

• soit d’une modification des facteurs locaux de commercialité ayant fait varier la valeur locative de plus de 10%,
• soit d’une déspécialisation, c’est-à-dire d’un changement d’activité par le locataire ou d’ajout d’une activité non comprise dans la destination des lieux inscrite au bail.

Dans ce cas de déplafonnement, la révision pourra s’opérer d’après la valeur locative réelle. Même si l’augmentation du loyer qui en résulterait dépassait la variation de l’indice de référence.

En résumé, cinq situations peuvent actuellement se présenter :

• la hausse ou la baisse de valeur locative dépasse la hausse ou la baisse de l’indice de référence, dans ce cas, le loyer pourra être augmenté ou diminué en proportion de la variation de l’indice.
• la hausse ou la baisse de la valeur locative est inférieure à la hausse ou à la baisse de la variation de l’indice. Dans ce cas, le nouveau loyer est fixé à la valeur réelle, c’est-à-dire en fonction de la valeur locative.
• la valeur locative a baissé alors que l’indice a augmenté, le loyer est maintenu à sa valeur initiale.
• la valeur locative a augmenté tandis que l’indice a baissé, on conservera aussi le loyer à son montant initial.
• si la modification de la valeur locative dépassait 10% et qu’elle était due à une modification des facteurs locaux de commercialité, on appliquerait la valeur locative sans tenir compte de la variation de l’indice (déplafonnement).

Quels sont les procédés de révision conventionnels ?

Les parties sont libres d’inclure dans une clause du bail d’autres modes de révision tels que la clause d’échelle mobile ainsi que la clause recette.

La clause d’échelle mobile (ou clause d’indexation)

Elle fait dépendre le montant du loyer de l’évolution d’un indice. Pour être valable, la clause d’échelle mobile doit être périodique, automatique et se référer à un indice qui est en rapport avec l’objet du contrat. Ou bien, avec l’activité des parties (article L112-2 du code monétaire et financier). Ces indices peuvent être l’ILC pour les commerces ou l ILAT : indice des loyers des activités tertiaires.
La validité de la clause d’échelle mobile résulte implicitement de l’article L 145-39 du code de commerce. Néanmoins, ce texte encadre la mise en œuvre de la clause.
Si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart (25%) par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

La clause recette

Cette clause fait varier en fonction du chiffre d’affaires réalisé par le commerçant. Elle n’est pas visée par le législateur mais sa validité a  retenue par la Cour de Cassation. Elle a pour conséquence d’empêcher l’application de la révision triennale du loyer posée par les textes d’après la Cour de Cassation, Chambre commerciale, 5 mars 2013.

Notre conclusion sur les baux commerciaux

En guise de conclusion, la gestion des baux commerciaux peut être assez délicate. ADEM se place comme un véritable expert de l’immobilier. Nous intervenons et vous conseillons sur tous types de baux commeriaux.