Généralités
Nous allons, premièrement, au travers de cet article, découvrir ce qu’est la méthode hôtelière.
Les immeubles exploités à usage d’hôtels constituent des locaux qualifiés de monovalents, qui sont définis juridiquement comme des « locaux construits en vue d’une seule utilisation » de sorte « qu’il faudrait exécuter des travaux importants pour les affecter à un autre usage ». Les hôtels sont, de jurisprudence constante, reconnus comme locaux monovalents.
La méthode hôtelière est utilisé pour l’évaluation du loyer concernant les locaux à usage d’hôtel.
En résumé, on peut dire que la valeur locative d’un hôtel représente un pourcentage de la recette de l’hôtelier qui doit revenir au propriétaire des murs.
Le taux de rendement ou pourcentage sur recette, qui représente la part des recettes devant rémunérer le bailleur, varie en fonction de la catégorie de l’hôtel. Il s’établissait ainsi jusqu’à la loi Novelli de juillet 2012 :
- Hôtel préfecture : 17 à 20 %
- Catégorie 1 étoile : 15 à 16 %
- Hôtel 2 étoiles : 14 à 15 %
- L’hôtel 3 étoiles : 13 à 14 %
- Hôtel 4 étoiles : 11 à 12 %
Cependant, le bailleur n’étant pas l’associé du preneur, il ne s’agissait pas d’appliquer ces pourcentages sur la recette obtenue par l’exploitant, mais de déterminer la recette théorique hors taxes à partir des prix affichés, et de lui appliquer un pourcentage devant revenir, au propriétaire des murs.
Les nécessaires adaptations de la méthode hôtelière
L’activité hôtelière connait depuis dix ans des évolutions spectaculaires :
- Développement des chambres d’hôtes et Airbnb ;
- Émergence des online travel agencies (OTA) comme Booking, Expedia, Hotel.com, prélevant sur l’exploitant de fortes commissions ;
- Modification quotidienne des tarifs des nuitées (voire heure par heure) ;
- Accroissement important de l’activité touristique dans tout le pays jusqu’en 2015 ;
- Baisse conséquente de l’activité depuis 2015, suite aux attentats survenus à Paris, Stade de France, etc.
Le développement des locations en ligne et celui des locations Airbnb ont littéralement bouleversé les modes de gestion des hôteliers, de sorte que les prix affichés ne veulent plus rien dire. Ainsi, eu égard au nouveau mode de gestion imposé aux hôteliers du fait de la concurrence accrue, il paraît désormais inconcevable de ne pas tenir compte des résultats obtenus par l’exploitant, même si, en droit, le bailleur n’est pas l’associé du preneur.
La recherche de la valeur locative peut donc désormais en conséquence, s’apprécier ainsi :
La méthode hôtelière actualisée et retenue
Valeur locative = nombre de chambres x prix moyen annuel de location des chambres pour des hôtels de même catégorie x taux d’occupation moyen des trois dernières années pour des hôtels de même catégorie
- Détermination de la recette théorique annuelle « hébergement » TTC, à partir du (ou des) « prix praticables »
- Détermination de la recette théorique annuelle « hébergement » HT, déduction faite de la TVA et, le cas échéant, de la taxe de séjour.
- Pratiquer un abattement Internet comprenant un abattement au titre des commissions versées aux OTA
- Détermination du taux d’occupation : retenir un TO moyen objectif à partir des sources documentaires et en tenant compte de la situation et des caractéristiques de l’établissement.
- Détermination du taux de prélèvement à appliquer sur la recette « hébergement » à partir de la nouvelle grille :
- 21 à 25% : en situation secondaire (type zone industrielle et d’activité, éloignée du centre-ville). Pratiquement sans services autres apportés que l’hébergement (hôtels 0 étoile, 1 ou 2 étoiles) ;
- 18 à 21% : pour les hôtels équivalents aux 1 ou 2 étoiles, banalement placés mais avec des prestations annexes modérées ;
- 15 à 18% : pour les hôtels 3 et 4 étoiles en centre-ville ou en périphérie ;
- 12 à 15% : pour un hôtel 5 étoiles.
Il est recommandé aux praticiens experts de comparer leur estimation avec les comptes de l’exploitant. Car en définitive, si la méthode hôtelière retient les chiffres d’affaires théoriques, les parts de prélèvement ne peuvent être que pragmatiques et donc ne doivent ni avantager ni affaiblir une partie par rapport à l’autre. L’équilibre du contrat, initialement recherché par la méthode hôtelière, doit demeurer.
Les taux ci-dessus énoncés n’ont pas vocation à être figés. Mais une tendance à s’adapter dans le temps en fonction des évolutions du marché hôtelier.
Notre conclusion
En guise de conclusion, la mise en œuvre de la nouvelle méthode a pour conséquence un allégement de l’assiette. Enfin, corrélativement, une progression des taux de prélèvement, dans le sens d’une plus grande pertinence économique des valeurs locatives hôtelières. En dernier lieu, si vous souhaitez d’autres infos, consultez notre section de conseils en immobilier.
