Dans un souci financier et/ou par manque de temps, les propriétaires valorisent leurs biens à partir de sources d’informations immobilières en ligne ou font appel à des commercialisateurs locaux proposant des estimations gratuites.
Bien souvent, ces informations de marché sont erronées, aléatoires d’une étude à l’autre et surtout décorrélées avec le marché car basées sur des prix de présentation / de vitrine, incluant frais et droits de mutation, frais d’intermédiaires et autres, hors éventuelle négociation sur le prix de vente.
Les avantages de faire appel à un expert immobilier
Aujourd’hui encore, peu de contribuables ont connaissance de la base PATRIM, accessible sur impots.gouv.fr, qui recense les transactions immobilières enregistrées par l’administration fiscale.
Elle a l’avantage de présenter des prix « nets vendeurs » sur lesquels se baser. Encore faut-il savoir identifier et traiter les références pertinentes de celles qui ne le sont pas, et c’est là qu’intervient l’expert en évaluation immobilière.
L’expert immobilier est un professionnel qualifié, indépendant, spécialisé dans l’évaluation des biens et droits immobiliers. A cet effet, il se tient informé de l’évolution de la législation, de la jurisprudence et de la doctrine administrative, et se doit de respecter, dans le cadre de ses travaux, les principes édictés par la Charte de l’expertise en évaluation immobilière élaborée et cosignée par les principales organisations représentatives d’experts.
Il peut également être certifié sur le plan international (RICS) ou européen (REV par TEGoVA), gage du sérieux et de la compétence de l’expert, outre le respect de normes déontologiques (responsabilité juridique et professionnelle). Un expert agréé près les tribunaux aura d’autant plus de poids en cas de contentieux avec l’administration fiscale.
Disposer d’un rapport d’expertise permet notamment d’éviter une surimposition en cas de surévaluation de la valeur déclarée ou à l’inverse limiter le risque de redressement fiscal. L’EXPERT IMMOBILIER relate tous les facteurs pouvant impacter positivement ou négativement la valeur du bien, et ce de manière objective après visite des lieux :
- les facteurs économiques : situation géographique, contexte économique et de marché ;
- les facteurs techniques : état d’usage et d’entretien, qualités architecturales, équipements et prestations ;
- les facteurs juridiques : situation locative et financière, fiscalité, existence de servitudes, etc. A la suite de cette étude, se fondant sur des références de transactions issues de bases de données complètes et variées, l’expert conclut sur une « juste » valeur vénale de l’actif.
Aussi, il peut être amené à « contester » la valeur arrêtée par l’administration, sans aucune visite des lieux, ou les éléments de références retenus et « constater » parfois encore la mauvaise application des méthodes expertales.
Dans quel cas contacter un professionnel pour une expertise immobilière ?
En règle générale, l’administration fiscale ne se base que sur la méthode par comparaison, qui repose sur la recherche d’informations sur des transactions récentes pour des biens de nature comparable, situés dans un secteur géographique proche. Elle repose donc, sur une unité de lieu, de temps et de bien, qui est bien entendu difficile à mettre en place avec certitude, pour chaque étude.
Or pour certain immeubles, force est de constater la rareté de toute référence pleinement pertinente pour des biens similaires dans l’environnement proche.
En outre, rappelons que pour certains biens et immeubles, les utilisateurs sont la plupart du temps locataires, la vente s’effectuant ensuite à investisseur sur la base d’un taux de capitalisation, ce qui revient à utiliser la méthode par capitalisation.
La vente de biens de cette nature à utilisateur est l’exception, et la vente à investisseur la règle. Cette méthode par comparaison est donc peu pertinente pour certains biens, dont les acquéreurs ne sont pas des utilisateurs mais des investisseurs, raisonnant non pas en prix/m², mais sur la base des revenus locatifs nets capitalisés. (Commerces, immeubles de rapport mixtes, …)
Bon nombre de contentieux sont basés sur la pertinence ou non des comparables. D’un quartier à l’autre d’un même arrondissement parisien, on peut par exemple observer des écarts de prix allant du simple au double, ce que l’administration peut ignorer en se basant simplement sur un critère de rayon proche.
Également et à tort, l’administration apprécie la valeur des immeubles à partir de la SDPHO (Superficie développée pondérée hors œuvre) et non d’une surface habitable ou utile comme définie dans la Charte de l’expertise, de sorte qu’il est impossible pour le contribuable de rapporter des éléments de référence suffisamment pertinents et en quantité suffisante pour se défendre.
Disposer d’un rapport d’expertise immobilière offre au contribuable de nombreuses garanties : éviter une surimposition en cas de surévaluation de la valeur déclarée (omission d’abattements fiscaux par exemple) ou à l’inverse limiter le risque de redressement fiscal et les conséquences financières qui peuvent en découler. Il constitue aussi un élément de défense et de justification reconnu par l’administration fiscale et les tribunaux en cas de litige, contrairement aux avis de valeurs que peuvent proposer des agents ou autres professionnels de l’immobilier.
Enfin, le recours à une expertise immobilière permet de limiter les éventuels désaccords entre héritiers dans le cadre d’une transmission de patrimoine, l’expertise étant réalisée en toute indépendance et transparence, sans parti pris.
