Voici le déroulement « ligne à ligne » (non exhaustif) de la valorisation de la valeur locative d’un établissement hôtelier selon la « nouvelle » méthode hôtelière.
Détermination du chiffre d’affaires « hébergement » praticable
Détermination d’un « prix praticable» par chambre, éventuellement différencié selon les différents types de chambres dont dispose l’établissement [simple, double [standard, supérieure .. .l, triple, quadruple, suite, etc., à partir des sources documentaires qui seront mises à disposition de la compagnie [taux d’occupation / prix moyen / RevPAR) par type d’établissement, à partir des prix pratiqués (économique / moyen de gamme / haut de gamme!, et par secteur (Bercy – Tolbiac – bois de Vincennes / Champs-Élysées – Louvre / La Villette – Belleville – Canal Saint-Martin / Les Halles – Le Marais / Montmartre-Pigalle – Trinité / Notre-Dame – Quartier latin / Opéra – Grands-Boulevards / Passy – bois de Boulogne / République – Bastille / Saint-Germain- des-Prés – Montparnasse / tour Eiffel – Trocadéro], en tenant compte, comme c’est le cas actuellement :
- de l’emplacement ;
- de la gamme/le standing (économique/moyen de gamme/haut de gamme) ;
- de la taille des chambres ;
- du niveau de prestations.
Détermination de la recette théorique annuelle « hébergement» TTC, à partir du (ou des)
« prix praticables » précédemment retenus.
Détermination de recette théorique annuelle « hébergement » HT : déduction de la TVA et, le cas échéant, de la taxe de séjour.
Déduire un abattement Internet comprenant un abattement. au titre des commissions versées aux OTA (online travel agencies, également dénommées par le passé ADS [alternative distribution system) ou IDS [Internet distribution service)!, le « prix praticable » étant celui payé par le client, incluant donc les taxes (TVA et, le cas échéant, taxe de séjour) et les commissions perçues par les opérateurs Internet; cet abattement sera nécessairement plus réduit que ceux actuellement pratiqués au titre des remises (15 à 30 , voire au-delà] qui s’appuient sur le tarif affiché, sensiblement plus élevé que le « prix praticable ».
Détermination du taux d’occupation: retenir un TO moyen objectif à partir des sources documentaires et en tenant compte de la situation et des caractéristiques de l’établissement.
Détermination du taux de prélèvement à appliquer sur la recette « hébergement » : à partir de la nouvelle grille :
- 21 à 25 % : en situation secondaire (type zone industrielle et d’activité, éloignée du centre-ville) pratiquement sans services autres apportés (hôtels 0 étoile et 1 et 2 étoiles) que l’hébergement;
- 18 à 21 % : pour les hôtels équivalents à 1 ou 2 étoiles banalement placés, avec prestations annexes modérées ;
- 15 à 18 % pour les hôtels 3 et 4 étoiles en centre-ville ou en périphérie ;
- 12 à 15 % pour un hôtel 5 étoiles.
Détermination du chiffre d’affaires « recettes annexes » praticable (comme pour les cinémas).
Il convient de retenir des taux différenciés pour chaque type de recette annexe suivant qu’elle a pu se réaliser grâce à l’outil immobilier et/ou au travail de l’exploitant; en effet, plus la part du travail de l’exploitant est importante (restaurant), plus le taux de prélèvement doit être faible, et inversement (parking).
- Par ordres décroissant de la part de l’outil immobilier [avec une fourchette décroissante (de 50 à 10) et croissant de la part du travail de l’exploitant [fourchette identique mais inversée), à adapter en fonction des spécificités de chaque établissement : parking.
- salles de séminaire / conférences;
- petits déjeuners;
- noces / banquets (terrasse, jardin, parc …) /SPA;
- restaurant (sans exploitabilité autonome, sinon méthode métrique)
