Ainsi que nous l’avons développé dans notre article sur l’évolution de la méthode hôtelière, on ne peut que constater que, telle qu’elle est aujourd’hui appliquée, n’est plus adaptée. Le développement des locations en ligne et celui des locations Airbnb ont littéralement bouleversé les modes de gestion des hôteliers, de sorte que les prix affichés ne veulent plus rien dire. Découvrez désormais comment adopter la méthode hôtelière en 2022.
En effet, en égard au nouveau mode de gestion imposé aux hôteliers du fait de la concurrence accrue, il paraît désormais inconcevable de ne pas tenir compte des résultats obtenus par l’exploitant, même si, en droit, le bailleur n’est pas l’associé du preneur.
Puisque les hôteliers fixent désormais le prix de leurs chambres en fonction du yield pratiqué quotidiennement et que la clientèle se fonde sur le best available rate, ne serait-il pas plus équitable d’estimer la valeur locative des hôtels en partant d’un prix moyen annuel de location de chambre constaté par catégorie d’établissement (nombre d’étoiles et par quartier de Paris, ou, lorsqu’il s’agit d’estimations en province, par ville ou par secteur géographique) ?
Cette méthode permettrait ainsi d’éviter l’application sur la recette théorique maximale d’abattements pour remises à la clientèle, souvent très, voire trop, approximatives.
Resterait alors à appliquer le taux d’occupation moyen obtenu pour des hôtels de même catégorie. L’activité hôtelière étant cyclique, il paraîtrait, là aussi, logique de ne pas retenir celui de la dernière année d’exploitation, mais, par exemple, la moyenne du taux d’occupation moyen des trois dernières années, En effet, certaines années d’exploitation sont, pour des raisons extérieures (économiques, attentats …), moins bonnes que d’autres. À titre d’exemple, en 2015, les attentats perpétrés à Paris ont engendré une forte diminution de fréquentation, de quelque 20 % des hôtels parisiens, la clientèle étrangère ayant « déserté » la capitale française au profit de villégiatures plus paisibles …
La recherche de la valeur locative pourrait, en conséquence, s’apprécier ainsi :
valeur locative = nombre de chambres x prix moyen annuel de location de chambres pour des hôtels de même catégorie x taux d’occupation moyen des trois dernières années pour des hôtels de même catégorie.
Sur cette valeur locative, il conviendra in fine d’appliquer un abattement pour tenir compte des travaux d’amélioration effectués aux seuls frais de l’exploitant. En effet, l’article L311-4 du code de tourisme précise que, pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite et pour une durée de douze années à compter de l’expiration du délai d’exécution, le bailleur ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l’incorporation à l’immeuble des améliorations résultant de l’exécution des travaux.
Toutefois, pour prétendre bénéficier de cet abattement sur la valeur locative, il faut que le preneur ait respecté le formalisme de l’article L311-2 du code du tourisme, en notifiant au bailleur son intention de procéder aux travaux et en joignant un plan d’exécution, ainsi qu’un devis descriptif et estimatif des travaux projetés. De plus, il faut que le bailleur ait autorisé lesdits travaux.
Enfin, depuis la mise en application de la loi Pinel et de son décret du 3 novembre 2014, le bailleur ne peut plus imputer à l’hôtelier les grosses réparations de l’article 606 du code civil, ni les travaux prescrits par les autorités administratives se rapportant auxdits travaux de l’article 606 du code civil. L’équilibre du contrat de bail s’en trouve ainsi bouleversé, car, dans la très grande majorité des cas, les exploitants d’hôtel supportaient lesdites charges.
De même, si la mise aux normes d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite [PMRI impose de toucher aux structures de l’immeuble, il appartient désormais aux bailleurs de réaliser lesdits travaux de mise en conformité.
Il s’ensuit une perte de rentabilité potentielle pour le bailleur, perte qu’il ne pourra compenser qu’en imposant à son locataire lors de la prise à bail, ou lors de la négociation de renouvellement du bail, « une clause de remise en cause de l’application de l’abattement pour travaux d’amélioration. Par exemple, il est fort probable que les bailleurs insèrent une clause précisant que « lors du renouvellement de bail, le loyer ne pourra être inférieur au dernier loyer quittancé, même si le preneur a effectué au cours des douze dernières années des travaux d’amélioration susceptibles d’entraîner un abattement sur la valeur locative ».
Tant les nouveaux modes de management des hôteliers que les nouvelles règles législatives génèrent un déséquilibre du contrat de bail. Par conséquent, pour rechercher la valeur locative, une adaptation de la méthode hôtelière s’impose, Il paraît désormais inconcevable de se fonder sur des prix de chambre affichés, qui sont en totale déconnexion avec la réalité des prix effectivement pratiqués, et de ne pas tenir compte des prix de chambre appliqués par les hôteliers. Le sort des bailleurs et celui des preneurs sont désormais plus que liés, sans qu’ils soient pour autant associés.
