Bail commercial : Analyse des possibilités de déplafonnement d’un loyer en renouvellement

Hormis les 5 possibilités développées ci-après, le loyer en renouvellement d’un bail commercial ne peut être supérieur à celui indexé au jour du renouvellement.

Rappelons que, sauf accord spécifique des parties, lors d’un renouvellement de bail, il ne peut y avoir de modification des clauses du bail à l’exception du loyer et des clauses devant être mise en conformité avec les dispositions législatives et règlementaires en vigueur (exemple : loi PINEL).

Découvrez donc, dans cet article, les mesures possibles de déplafonnement.

1. Durée du bail commercial

Possibilité de déplafonnement d'un bail commercial - 1ère possibilité : La durée du bail commercial

En cas de renouvellement d’un bail commercial d’un durée supérieure à 9 ans, le loyer peut être déplafonné.

Le loyer est « déplafonnable » si un bail d’une durée initiale de 9 ans n’a fait l’objet d’aucune demande en renouvellement du preneur ou d’aucun congé avec offre de renouvellement du bailleur, jusqu’à 3 ans à compter de la date d’échéance (soit 12 ans à compter de la date d’effet du bail). Dans ce cas, le déplafonnement est possible dès le 1er jour de l’an 12.

2. Locaux monovalents

Il s’agit de locaux construits ou aménagés en vue d’une seule utilisation et dont une exploitation autre nécessiterait des travaux très importants.
Exemples judiciairement retenus : établissements hôteliers, théâtres, agences bancaires, en particulier lorsqu’elles disposent d’une ou plusieurs salles de coffres.

3. Travaux d’aménagement et/ou de modification

Les travaux réalisés dans les lieux loués en cours du bail sont un motif de déplafonnement et une source abondante de litiges, du fait de la complexité de leur régime juridique. Les travaux réalisés par le locataire sont en effet susceptibles d’une double qualification qui peut être alternative ou cumulative.

Il convient de rappeler que la différence de régime juridique des travaux est un enjeu essentiel puisque la date de prise en compte des travaux sera différente dans le calcul de la valeur locative.

Si ces travaux du locataire relèvent uniquement des articles R145-3 et R145-4 (modifications), ils doivent être évoqués par le Bailleur lors du premier renouvellement suivant leur réalisation, sous peine de déchéance de s’en prévaloir pour les renouvellements ultérieurs.

Si ces travaux du locataire relèvent uniquement de l’article R145-8 (aménagements), seul le régime des améliorations s’applique, et ces travaux ne peuvent être valorisés que lors du second renouvellement.

4. Destination des lieux

Le déplafonnement du loyer en renouvellement est possible si le preneur ne limite plus son activité aux seuls produits figurant au chapitre « Destination » dans le bail commercial.

5. Évolution des facteurs locaux de commercialité

L’article R145-6 du Code de Commerce énonce les critères d’identification des facteurs locaux de commercialité. La modification de commercialité d’un secteur suppose que les facteurs identifiés aient apporté, au cours du bail à renouveler, un flux complémentaire de chalands susceptible de profiter objectivement au commerce exercé dans les locaux loués.

Rappelons qu’en pratique, le Juge a coutume de retenir un périmètre de 400 mètres autour du commerce considéré.

Pour que le déplafonnement soit possible, ces évolutions des facteurs locaux de commercialité doivent être notables et avoir impacté le commerce considéré. Ces facteurs locaux à analyser sont limités à la durée du bail commercial écoulé. Toute modification antérieur à la date d’effet du bail ou postérieure à la date de renouvellement n’est pas retenue.

Cette analyse porte sur 2 caractéristiques :

Les données principales

  • Évolution démographique et des revenus (pouvoir d’achat)
  • Évolution des flux touristiques
  • Constructions nouvelles à proximité
  • Création de parkings
  • Évolution des accès et des moyens de transports
  • Commercialité du secteur (implantation d’une ou plusieurs enseignes nationales attractives proches)

L’émergence de nouveaux critères

On constate une évolution de la jurisprudence dans la recherche de critères complémentaires permettant de valider ou infirmer l’approche des facteurs locaux de commercialité. Ces critères d’analyse ne sont pas considérés dans les décisions judiciaires comme des facteurs autonomes de déplafonnement, mais comme des éléments de recoupement. Il s’agit de l’évolution des prix de cession du droit au bail et des loyers.

Notons que ces dernières années, le nombre de décisions judiciaires de déplafonnement pour modification notable des facteurs locaux de commercialité est plutôt faible et en baisse. Les décisions positives sont limitées aux secteurs commerciaux dits « prime ».

Pour justifier que l’évolution des facteurs locaux de commercialité a impacté le commerce considéré, il est d’usage de se baser sur l’évolution du chiffre d’affaires du commerce pendant la durée du bail écoulé.

La conclusion d’ADEM

Pour conclure, vous avez découvert 5 possibilités de déplafonnement d’un loyer en renouvellement pour un bail commercial. Nous pouvons vous accompagner dans vos démarches, prenez donc contact avec nous.

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